부동산에 관심을 갖고 있다면 내년에 달라지는 주요 정책을 체크하는 것은 필수다. 내년에는 1가구 2주택자 양도소득세 50% 중과제가 1년 유예를 거쳐 드디어 시행에 들어가며 종부세 과표적용률도 80%로 상향 조정된다. ■1가구 2주택자 양도소득세 50% 중과 시행 (장기보유특별공제 배제)
■실거래가 기준 과표 2007년부터 모든 주택에 전면 도입
■종합부동산세 과표적용률 70%→80% 상향 조정
●1가구 2주택자, 처분하려면 연내에 하라
올 연말. 연초에 주택 처분 의향이 있거나 자금이 필요한 1가구 2주택자라면 연내에 2채 중 1채를 처분하는 게 유리하다. 최근 가격이 급등한 상황이고, 대책 이후로도 아직은 가격이 매도 우위로 결정되고 있기 때문이다.
결정적으로 1가구 2주택 소유자에게 물리는 양도소득세는 올해까지는 양도차익에 대해 9~36%의 누진세율을 적용하는 반면 내년부터는 50%의 단일 세율이 적용돼 세금이 늘어난다. 또한 내년에 집을 팔 경우엔 장기보유특별공제 세제 혜택도 받을 수 없다.
2주택자 중 최근 가격이 급등한 소형 아파트를 중대형으로 갈아타기를 하려고 할 때도 내년보다는 올해 안에 처분과 매입을 마치는 것이 양도세를 줄이는 방법이다.
3주택자라면 제일 먼저 양도하는 주택은 세법상 장기 보유 특별공제를 받지 못하고 60%의 세율을 적용 받는다. 따라서 어떤 주택의 양도 차익이 가장 적은 지 계산해 보고 그 주택을 먼저 파는 게 좋다.
●보유세 줄이려면 과세 기준일 이후에 사라
보유세 측면에서 본다면, 재산세와 종합부동산세의 과세 기준일이 매년 6월 1일이므로 6월 1일 현재 부동산을 보유한 사람이 그 해의 보유세를 내게 된다. 따라서 부동산을 취득하려는 사람은 6월 1일 이후에, 팔려는 사람은 6월 1일 이전에 거래하는 것이 각각 유리하다. 종부세나 재산세 부담이 큰 고가 주택의 경우에는 이런 작은 tip이라도 잘 활용하면 세금을 줄일 수 있다.
하지만, 세금 감소분보다 대기하는 동안 가격 상승분이 월등히 크다면, 보유세 부담을 감안하고서라도 빨리 매입하는 게 옳은 판단이다.
●기준시가 상품은 기준시가 고시 전에 처분하라
한편 기준시가 기준으로 세금이 책정되는 부동산 상품의 경우에는 매년 새로 고시되는 기준시가 고시일을 챙겨야 한다. 주택의 경우에는 2007년부터 모든 주택에 양도세 실거래가 기준 과표가 적용될 예정이지만 그렇지 않은 세금, 상품에 대해서는 기준시가 고시일 전후 거래에 따라서도 세금이 달라진다.
실제 시세가 계속 오르는 타이밍이라면 기준시가도 새로 상향 조정되어 고시되게 마련이기 때문에 양도나 증여, 거래 등을 고시일 전에 하는 게 유리하다. 반대로 기준시가가 하락할 때는 새로운 고시일 이후에 거래를 하면 조금이라도 절세 효과를 볼 수 있다.
앞으로 모든 거래, 모든 상품에 대해서 기준시가 등 과표기준이 점점 현실화되는 추세이기 때문에 이 또한 꼼꼼히 챙겨야 할 부분이다.
●실거래가 신고 대상도 늘어난다
내년 하반기부터는 아파트 분양권, 입주권도 매매할 때 실거래가 신고를 해야 한다. 그 동안 아파트 분양권은 실거래가 신고 대상에 포함되지 않았기 때문에 양도세 등에 있어서 기존 아파트 거래시보다 절세 가능성이 컸다. 그에 따른 형평성 논란도 많았다. 아파트 분양권의 실거래가 신고가 결정되면 세금 부담도 늘어나게 되므로 주의하도록 한다.
현재 국회에 상정돼 있는 관련 법안에 따르면, 실거래가 신고 대상은 주택법상 사업계획승인을 받는 20가구 이상의 단독주택과 공동주택, 그리고 300가구 이상의 주상복합아파트 등이 될 전망이다.