[M오토데일리 박상우 기자] 얼마 전, ‘기획부동산 사기’ 관련 이슈를 다룬 TV프로그램이 화제를 모았다. 개발제한구역 등 개발이 어려운 지역의 토지를 저렴하게 매입하여 다시 쪼갠 뒤 비싸게 파는 방법이다. 주변 지인의 감언이설에 토지를 매입한 피해자들은 다시 가족은 물론 친척, 지인에게도 이를 되팔아 피해자이자 가해자가 되는 상황에 놓이기도 한다. 부동산 이슈 ‘기획부동산 사기’사건. 법률사무소 현답 장심건 마포부동산전문변호사와 풀어봤다.
분양계약 해제 및 취소, 손해배상 청구, 임대차, 부동산 중개 및 공유물 분야까지 폭넓은 부동산 소송을 수임하고 있는 장심건 부동산전문변호사는 수많은 부동산 소송 중에서도 기획부동산 사기 사건의 파급력에 우려를 표한다.
장심건 변호사는 “기획부동산 사기 사건은 가까운 지인의 권유로 시작하거나 개발 가능성이 높은 지역 주변으로 교묘하게 제안하는 경우가 대부분이므로, 쉽게 계약서에 사인하는 분들이 많은 편”이라며 “현장답사를 하거나 공인중개사까지 개입하여 주변 개발 계획을 상세하게 설명하는 등 분양 개발 계획이 자칫 현실적으로 보일 수 있다”고 말한다. 이어 “이렇게 기획부동산 사기 수법은 나날이 발전하고 있어 주의가 필요한 것”이라고 말한다.
수 천만 원에서 수억 원까지. 막대한 자금이 오가는 기획부동산 사기 사건. 정부에서도 토지개발을 하지 않고 지분 방식으로 분양하는 기획부동산 판매 방식에 대한 우려를 표하고, 이를 방지하기 위해 부동산 개발 법 및 공인중개사 법 개정 필요성을 설파하고 있으나 실질적으로 피해를 보상받을 수 있는 법률 제재를 명확히 규정할 수는 없는 바. 피해를 방지하기 위해서는 당사자 스스로 주의해야 할 것이다.
기획부동산 사기 사건은 특정한 곳에서만 발생하지 않는다. 서울, 경기 신도시, 제주도 등 전국적으로 나타나는 현상. 국회교통위원회 소속 의원이 발표한 지난해 자료를 차용하면, 전국 개발제한구역 중 소유자가 50명 이상인 장소는 전국에 약 690여 곳. 총 소유인 수는 13만 7천여 명에 달한다고 밝혀졌다. 한 필지 당 평균 소유자가 2백여 명 가까이 되는 것. 특히 해당 토지의 주요 사용 목적은 개발 가능성이 제한된 임야가 약 80%에 육박하는 것으로 나타났다.
지난해 경기도는 '기획부동산'을 대상으로 부동산 거래 신고 등에 관한 법률과 공인중개사법 위반 여부 등을 조사하여 4천4백여 건의 불법행위를 적발. 공인중개사법 위반 등으로 과태료를 부과했다고 발표했다.
장심건 마포부동산변호사는 “정부에서도 기획부동산 사기 사건의 심각성을 인지하고 이에 대한 단속을 강화하는 추세지만, 기획부동산 사기 사건이 문제시되는 이유는 수많은 피해자를 양산했음에도 피해자의 실질적인 손해배상이 어렵다는 점”이라며 “특히 기획부동산 사기 업체는 말 바꾸기 식 홍보를 통해 피해자로부터 계약서를 받아낸 경우가 많아, 피해자의 금전적 손실이 있음에도 책임은 고스란히 본인 몫이 되는 경우가 많은 것”이라고 설명한다.
사기죄가 성립하기 위해서는 고의적으로 거짓을 말하거나 사실을 적시하려는 ‘기망행위’로 상대를 착오에 빠트렸다는 증거가 명백해야 하는데, 대부분 기획부동산은 기망행위를 입증하기 어렵기 때문에 사기죄 고소 후 처벌까지 이어지기 어렵다는 문제가 있다.
장심건 손해배상변호사는 “이처럼 기획부동산 사기 혐의는 인정되기 어렵기 때문에, 피해자는 형사상, 민사상 손해배상을 받을 길이 없어 막막한 경우가 많다”며 “즉 부동산 분양 계획이 있다면 계약서를 작성하기 전 꼼꼼하게 조건을 확인하고, 사전에 몇 번씩 현장 답사를 하는 게 좋겠다”고 조언한다.
이어 “특히 매매 전, 시세에 비해 가격이 너무 저렴하다거나, 분양을 지나치게 압박하는 등 의심되는 사항이 있거나, 무엇을 살펴봐야 하는지 명확하지 않다면 부동산전문변호사와 동행해 확인할 것”이라고 강조한다.
기획부동산 사기 사건을 비롯한 부동산 사건은 액수 자체가 크고, 다양한 분쟁점이 있는 분야다. 허위 과장광고, 분양계약 위반 등 분양 소송부터. 등기부등본 사고, 중개대상 확인/설명 누락, 책임 특약, 사문조 위조 등 중개소송, 임대차 소송과 공유물 분할 관련 소송까지.
장심건 부동산전문변호사는 “한 번 분쟁이 발생하면 피해액이 상당하고, 이해관계가 복잡하게 얽혀있어 배상 절차 역시 까다로운 게 부동산 소송”이라며 “특히 관련 법률이 방대하고, 사안에 적합한 법률을 선취하여 유사 사례를 분석해 적절한 전략을 세우는 게 중요한 만큼, 가능한 한 부동산 계약 전부터 노하우와 실무 경험이 풍부하고 법리 지식을 갖춘 부동산전문변호사의 자문을 받아 불필요한 소송을 예방하는 게 현명한 방법”이라고 설명한다.