[M오토데일리 박상우 기자] 경매전문가, 권리분석, 저렴한, 개발예정 땅값 상승은 공존하기 쉽지 않은 이 단어들의 조합은 귀를 솔깃하게 한다. A씨에게도 그랬다. B 기획부동산 업체의 사무실에서 그는 이 이야기들에 대한 구체적인 청사진을 들었다.
솔깃해진 A씨는 결국 약 1천만 원에 해당하는 임야의 지분을 매입했다. 그러나 A씨가 매입한 땅은 개발이 불가능한 산지였다. 경매전문가가 권리분석을 했다는 말도, 개발예정이라는 말도, 이후 땅값 상승이 될 것이라는 예정도 모두 허상이었다.
심지어 저렴하다는 말도 A씨가 매입한 금액이 주변 시세보다 비싸게 책정된 것이 확인되며 모든 것이 좌절됐다.
흔히 기획부동산은 큰 수익이 보장이 된다면서 투자자들로부터 부동산의 지분 판매를 통해 부당하게 이득을 취하는 불법행위를 일컫는다.
과대광고의 기준이 되기도 하는 저비용 고효율을 부풀려 부동산에 접목시키며 저렴한 비용과 높은 수익을 탄탄하게 보장한다는 것처럼 가장하는 것이 기획부동산의 기본적인 사기수법이다.
누가 보아도 이 문구만 보면 사기성이 짙어 속는 사람이 바보라고 탓할 수 있을 것이다. 그러나 철저하게 준비된 구비서류, 화려한 언변, 전문성 있어 보이는 구성원들, 업체의 규모 등은 한 점의 의심을 확신으로 쉽게 바꿔버린다.
부동산 투자 사기, 기획부동산 사기 등 부동산 사기는 일반 사기에 비해 부동산 관련 전문 지식을 충분히 갖추지 못했지만 고수익을 꿈꾸는 사람들을 주 타겟으로 한다. 2019년 8월까지 소유자를 50명 이상 보유하고 있는 개발제한구역이 전국 687곳이라는 집계(국회 국토교통위원회)만 보아도 얼마나 많은 사람들이 부동산 사기에 이용당했는지 알 수 있다.
기획부동산을 비롯해 각종 부동산 사기 사건을 다수 수행 해결한 바 있는 법률사무소 현답의 장심건 대표변호사는 “특히 부동산 사기는 인맥을 통해 당하는 경우가 많다. 관련 정보를 얕게 알고 있거나 혹은 전무 하다시피 한 상태에서 믿을만하다고 여겨지는 지인이 관련한 정보를 제공하게 되면 신뢰가 형성되기 때문에 개발 진위여부와는 무관하게 투자를 진행하게 되는 경향이 있기 때문이다”고 지적했다.
판매를 위한 업체의 설명은 언제나 그럴 듯하다. 그렇기 때문에 매수인의 판단이 매우 중요하다고 할 수 있다.
장심건 마포부동산전문변호사는 “업체의 설명에 주요기준 및 정보 등은 매수 목적물의 정보를 알 수 있는 등기부 상의 정보라든지 혹은 국토부에 기재된 정보 등을 통해서도 확인할 필요가 있고 개발정보는 관할구청이나 시청에 문의해 확인하는 과정 등이 필요하다"며 "더불어 자신이 매수하고자 하는 목적물의 주소지와 실질적인 주소지를 육안으로 직접 살펴볼 필요가 있으며 지분 매수 시에는 공동 지분자가 몇 명인지에 관한 정보도 확인할 필요가 있다”고 설명했다.
이어 “사기의 예방은 매매 계약을 체결하기 전 목적물에 관한 정보를 빠짐없이 확인하고 법률상 문제가 없는 지를 점검받는 것이 핵심"이라며 "관련한 정보가 없다면 부동산에 관한 다수의 사건 수행 경험이 있는 부동산 변호사의 조력을 받아 해결하는 것도 하나의 방법이 될 수 있다”고 조언했다.
기획부동산에서 주로 이용되는 목적물의 형태는 산지의 형태가 많다. 그러나 산지라고 해서 모두 거짓이나 허위가 아닐 수 있다.
환경평가상으로는 표고나 경사도가 높고 심할 경우 보전등급이 돼 개발불능지역으로 판단되는데 경사도 25~30, 표고 300~400인 급경사 산지인 경우가 이에 해당된다.
그러나 지도상으로 확인하기 어려운 모호한 면들이 존재하기 때문에 정확한 파악을 위해서는 직접 방문해 확인하는 것이 중요하다는 것.
장심건 마포 부동산소송 변호사는 “이미 사기에 연루되어 피해가 발생하였다면 정황 증거나 진술, 목격자의 증언 등 확보할 수 있는 객관적 증거 자료들을 수집하고 이를 기반으로 한 고소장을 탄탄히 작성하는 것이 첫걸음이라고 할 수 있다"며 "더불어 가압류·가처분 등의 보전처분, 민사소송을 일괄적으로 진행하여 신속한 대처로 피해금액에 대한 손실을 줄여야 한다"고 설명했다.
그러나 이 역시 형법과 민법 상의 법률 지식이 고루 필요하며 관련 판례에 대한 최신 정보 등도 보유하고 있어야 하므로 가급적 소송 진행 전 변호사상담을 통해 자신이 처한 상황에 대한 객관적 판단과 함께 전략을 구축해 내야 한다고 당부했다.